사업성 보정계수 도입해 주민 분담금 평균 7000만원 경감용적률 상향·저리 융자 등 지원해 공급 물량 11만 7000호 확대관리·건축계획 통합심의·조합 지원, 사업기간 2년 단축
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- ▲ 오세훈 서울시장이 19일 서대문구 현저동에서 모아주택 활성화 방안을 발표했다. ⓒ김승환 기자
서울의 낡은 저층 주거지 정비사업이 속도전에 돌입한다.
서울시는 19일 모아주택 활성화 방안을 발표하며 가구당 주민 분담금을 평균 7천만원 줄이고 공급 물량을 11만 7000호까지 늘리겠다고 밝혔다.
발표 무대는 20년간 무허가 건물이 방치돼 온 서대문구 현저동, 일명 '똥골마을'이었다. 오세훈 시장은 직접 현장을 찾아 주민들과 만나며 "이제는 모아주택을 실질적으로 더 빠르게 공급하는 데 집중할 것"이라고 강조했다.
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- ▲ 현저동 1-5 일대 빈집. 붕괴 위험으로 접근을 금지한다는 안내가 붙어있다. ⓒ김승환 기자
현저동 1-5번지 일대는 노후 건축물 비율이 100%, 무허가주택 비율이 85%에 달하는 대표적 낙후지다.
오랫동안 방치된 공·폐가가 밀집해 주거환경이 열악하고 주민 안전을 위해 신속한 정비가 필요하다는 지적이 끊이지 않았다. 서울시는 이 지역을 모아주택 활성화 방안의 첫 적용지로 선정했다.
모아주택은 대규모 재개발이 어려운 지역에서 여러 필지를 묶어 소규모 아파트 단지로 조성하는 방식이다.
2022년 제도가 도입된 이후 현재까지 116곳의 모아타운이 추진 중이며 모아주택은 166곳에서 3만 4811가구가 조합 설립 인가를 받아 이미 초기 목표치(3만호)를 넘어섰다.
이번 발표는 지정된 모아주택의 착공과 입주 시기를 앞당겨 실제 공급 속도를 높이겠다는 의지로 해석된다.
◆ 사업성 보정계수 도입…"분담금 7000만원↓"
이번 대책의 핵심은 사업성 강화다. 시는 기존 재개발·재건축에만 적용하던 사업성 보정계수를 모아주택에도 도입하기로 했다. 이는 서울 평균보다 땅값이 낮은 구역일수록 일반분양 비율을 늘려 수익성을 보완하는 장치다.
서울시는 모아타운 12곳을 대상으로 보정계수 1.5를 적용한 결과 주민 분담금은 평균 7000만원 줄고, 비례율은 13%포인트 상승했다고 설명했다.
현재 추진 중인 모아타운의 93%가 서울 평균 공시지가 이하 지역이어서 대부분 사업장이 수혜를 볼 전망이다.
입지 개선과 금융지원도 병행한다. 간선도로변·역세권 등 기반시설이 우수한 지역은 준주거지역으로 상향해 모아주택 7000호를 추가 공급할 수 있는 기반을 마련한다.
조합의 초기 운영비와 용역비는 최대 20억원까지 시가 직접 융자 지원한다. 사업비의 70% 이상을 차지하는 공사비는 서울주택도시개발공사(SH)와 금융기관이 협업해 기존 주택도시보증공사(HUG)보다 0.6% 낮은 금리로 융자한다.
서울시는 올해 안에 금융기관과 조건을 확정해 내년부터 실제 상품을 출시할 계획이라고 밝혔다.
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- ▲ 오세훈 서울시장과 이성헌 서대문구청장이 헌저동 1-5 주민들과 간담회를 하고 있다. ⓒ김승환 기자
◆ 절차 단축·SH 정밀진단 확대
시는 행정절차를 간소화해 사업기간도 2년 가량 줄인다는 방침이다.
그동안 따로 진행되던 모아타운 관리계획과 모아주택 건축계획을 병행 수립하고 통합심의를 일원화해 사업기간을 최대 1년 단축한다. 조합 설립 과정에서도 시·구가 동의서 징구, 창립총회 개최 등을 직접 지원해 추가로 1년 이상을 줄일 수 있다는 계산이다.
SH공사는 법적 상한 용적률과 종상향, 사업비 산출을 반영한 정밀 분석 서비스를 제공하고, 조합원 50% 이상 동의 시 공동 시행을 통해 면적 확대(2만㎡→4만㎡), 임대주택 비율 완화(50%→30%), 1.9% 저리 융자 등 인센티브도 부여한다.
현저동 모아타운은 이미 조합설립동의서 징구율이 72%를 넘어섰다. 오는 10월 조합설립 인가, 내년 3월 통합심의, 9월 사업시행인가를 거쳐 12월 착공을 목표로 한다. 2029년 말 완공 시 366가구가 들어설 예정이다.
현재 거주 중인 20여 가구 가운데 일부는 기초생활수급자와 차상위 계층으로 시는 세입자 손실 보상 과정에서 용적률 인센티브를 부여하는 등 맞춤형 보호대책을 유도하기로 했다.
오 시장은 "그동안 모아타운을 선정하고 확대해 기반을 다졌다면 이제는 모아주택을 실질적이고 더 빠르게 공급하는 데 집중할 것"이라며 "노후 저층 주거지를 더 이상 방치하지 않고 주거환경을 개선하는 데 최선을 다하겠다"고 밝혔다.
김승환 기자
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