입력 2024.03.27 11:46 | 수정 2024.03.27 11:58
▲ 서울시 재개발·재건축 2대 사업지원 방안. ⓒ서울시 제공
서울시가 사업성이 낮은 재개발·재건축사업을 돕기 위해 '보정계수'를 적용하기로 했다. 또 '현황용적률'을 인정해 사업 추진의 걸림돌을 제거하고 공공기여 부담은 15%에서 10%로 낮춰 사업을 지원하기로 했다.
27일 시는 정비사각지대에 놓인 재개발·재건축을 돕기 위한 방안으로 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 마련해 발표했다. 시가 이번에 내놓은 방안은 사업성 개선(5종)과 공공지원(5종) 2대 분야 총 10종 대책으로 구성됐다.
방안에 따르면 시는 사업성이 부족한 재개발·재건축지역에 '사업성 보정계수'를 적용한다. 사업성 보정계수란 상대적으로 높은 분양수익을 기대하기 어려운 지역에서 사업성을 높여줄 수 있도록 지가, 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 보정하기 위한 계수를 뜻한다.
사업성 보정계수가 적용되면 현재 10~20% 수준인 허용용적률 범위가 20~40%까지 늘어나게 돼 사업성 개선에 영향을 미친다.
예를 들어 기준용적률 210%에 허용용적률 20%인 3종 지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p(분양 275%·임대 25%→ 분양 285%·임대 15%) 늘어나게 되는 것이다.
재개발·재건축사업에 걸림돌이었던 현황용적률(현재 건축물대장에 기재된 용적률)도 인정해 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률을 부과할 계획이다.
서울 시내 많은 노후단지가 지난 2004년 1·2·3종 세분화가 이뤄지기 전의 현황용적률로 건립돼 사업성을 내지 못하는 가장 큰 원인으로 지목돼 왔다.
시는 건립 당시 적용받았던 현황용적률까지는 최대한 인정해 주기로 했으며 향후 기본계획 변경을 통해 재개발·재건축 각각의 '현황용적률 적용산식' 등 세부기준을 마련할 예정이다.
사업시행자들에게 큰 부담이었던 공공기여도 낮춘다. 1종에서 2종, 3종에서 준주거지역으로 상향 시 당초 15%를 부담해야 했던 공공기여를 10%로 완화하기로 했다.
공공임대주택과 같은 지역필요시설이나 데이케어센터 등 전략육성시설의 기부채납 시에는 '건축물 기부채납 계수'를 1.0으로 설정해 공공기여를 더 많이 인정해주기로 했다. 이전에는 계수가 0.7로 적용돼 100억 원 규모의 건축물을 기부채납해도 70억 원만 인정됐다.
시는 정비사업에서 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 현실화도 추진한다. 비용 기준이 최신 자재 값·금리 등 현실을 반영해 해마다 고시될 수 있게끔 개정주기를 단축할 예정이며, 단가 또한 물가상승분을 충분히 반영할 수 있도록 국토교통부에도 적극 건의·협의할 방침이다.
▲ 서울시 재개발·재건축 2대 사업지원 방안. ⓒ서울시 제공
승강장으로부터 350m 내외인 역세권은 준주거지역으로 용도지역을 상향해 고밀복합개발이 가능해지도록 손본다. 역세권 정비와 함께 임대주택이나 노인시설, 공원 등을 집중 지원하는 동시에 일자리 창출, 유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입에 집중한다는 계획이다.
재개발사업에 대한 접근성을 높이기 위해 '접도율' 기준은 완화했다. 접도율 규정은 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 판단돼 재개발을 허용하지 않았다.
시는 소방차 진출입과 불법 주정차 등 변화한 도로 및 주거지 여건을 반영해 6m 미만 도로에 접한 경우는 재개발이 가능하도록 규정을 변경했다.
이에 따라 서울 시내 재개발 가능한 면적은 484만㎡에서 1190만㎡로 대폭 늘어날 전망이다. 1960년대부터 이뤄진 '토지구획정리사업 시행지구' 등 광진, 중랑, 강북, 은평, 강동, 양천, 금천 등 7개 자치구에서 주민 의사에 따라 재개발을 추진할 수 있게 되는 거싱다.
고도·경관지구 규제도 푼다. 경관지구는 현재 12m→ 20m로, 고도지구는 20m→ 45m 이상으로 완화한다. 건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별 심의는 '통합심의'로 처리해 인허가 기간을 1년6개월까지 단축한다. 첫 통합심의는 4월이며, 4건에 대한 심의가 예정돼 있다.
재개발·재건축사업 추진위윈회·조합 등에게 초기 융자도 지원하고 공공주택 매입비도 조기 지급한다. 올해는 작년(248억 원) 대비 21% 늘린 300억 원을 융자 지원할 예정이며, 공공주택 매입비 분할 지급횟수도 줄이고(7~8회→ 5~6회) 지급 비율도 늘릴(1·4차 중도금 15%→ 30%) 방침이다.
유창수 서울시 행정2부시장은 "오는 9월 기본계획 변경 이후 고시되면 그 때부터 사업성 보정계수가 적용된다"며 "시공사 선정을 미루는 단지들이 많이 있는데, 그런 지역들에서 사업 추진이 원활히 이뤄질 것으로 생각하고 있다"고 말했다.
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